Waalseweg 49 Tull en 'T Waal

Karakteristieke, volledig gerenoveerde woonboerderij met gastenverblijf

Aan de Waalseweg 49 in Tull en ’t Waal bevindt zich deze charmante, vrijstaande woonboerderij met gastenverblijf en schuur, gelegen op een perceel van 1.654 m². Het geheel is in 2020 met veel oog voor detail en respect voor het oorspronkelijke karakter gerenoveerd. Klassieke elementen zoals de authentieke balkenconstructie en houten paneeldeuren zijn daarbij prachtig gecombineerd met moderne afwerkingen, waaronder een strakke betonvloer en moderne keuken.

De woning is omringd door een sierlijk slootje en bereikbaar via een eigen brug. Met vier slaapkamers, energielabel B en verwarming via een duurzame pellet-CV is dit een comfortabel familiehuis met veel ruimte binnen én buiten. De fraai aangelegde tuin biedt volop privacy en mogelijkheden voor spel, ontspanning of bijvoorbeeld een moestuin. Het vrijstaande gastenverblijf is volledig zelfstandig en beschikt over een eigen woonkamer, keuken en badkamer – ideaal voor logés, mantelzorg of beroep aan huis.

Tull en ‘t Waal ligt op korte afstand van Houten, Schalkwijk en Nieuwegein, nabij de rivier de Lek, midden in het groene rivierengebied. De bereikbaarheid per auto is uitstekend en ook het bruisende Utrecht is vlot bereikbaar met 20 minuten. Voor een fijne wandeling staan de Lekdijk, de uiterwaarden, het Elpad of het Waalse Bos tot uw beschikking. Het centrum van Nieuwegein of het oude dorp van Houten zijn ook slechts 20 minuten fietsen. Heerlijk wonen in het buitengebied met Houten, Nieuwegein en Utrecht om de hoek.

KENMERKEN
BOUWJAAR ca. 1850
WOONOPPERVLAKTE ca. 168 m²
WOONOPPERVLAKTE GASTENVERBLIJF ca. 52 m²
INHOUD ca. 865 m³
EXTERNE BERGRUIMTE ca. 24 m²
PERCEELOPPERVLAKTE 1.654 m²
ENERGIELABEL B

BESCHRIJVING
BEGANE GROND
Bij binnenkomst treft u een ruime entree met toegang tot de keuken en woonkamer. De betonvloer en grote raampartijen zorgen voor een stoere en lichte uitstraling.

De woonkamer met architectonisch hoogstandje – de sfeervolle glazen uitbouw – is knus ingericht en voorzien van een gezellige houtkachel en een zitbank met bergruimte onder het raam. In deze vensterbank droomt u weg met zicht op het groen. De open keuken is compleet uitgerust met een vijfpits inductiekookplaat, koelkast, vriezer, combi-oven en vaatwasser.
Tussen de keuken en woonkamer bevindt zich een modern toilet met urinoir.

Aan de oorspronkelijke voorzijde – het voormalige voorhuis – hebben de huidige bewoners een prettige en grote zitkamer gerealiseerd met aangrenzende speelhoek, die desgewenst ook dienst kan doen als thuiswerkplek. De bijkeuken biedt ruimte voor de wasmachine en droger.

EERSTE VERDIEPING

Op de verdieping bevinden zich vier slaapkamers, waaronder een royale ouderslaapkamer van ca. 16 m². Aan de voorzijde van de woning liggen drie compacte slaapkamers, perfect als kinder-, logeer- of werkkamer.

De centrale overloop is opvallend ruim en heeft een indrukwekkende nokhoogte van bijna 4 meter, waarbij de originele balken fraai zichtbaar zijn gebleven.

De moderne badkamer is uitgerust met een vrijstaand ligbad, een inloopdouche en een dubbele wastafel met bijpassend meubel. Een separaat toilet bevindt zich direct naast de badkamer op de overloop.

Gastenverblijf
Op het perceel bevindt zich een stijlvol en volledig zelfstandig gastenverblijf van ca. 52 m². Ideaal voor logés, mantelzorg of als praktijk/kantoor aan huis. Het verblijf beschikt over een eigen entree, een gezellige woonkamer met houtkachel en een open keuken voorzien van een vierpits inductiekookplaat, spoelbak, combi-oven, koelkast, vriezer en vaatwasser.

Daarnaast is er een compacte badkamer met douche en wastafel, en een separaat toilet. Via een vaste trap is de slaapzolder bereikbaar. Verwarming vindt plaats via een hoog rendement pelletkachel, warm water via een elektrische boiler.

Doordat het gastenverblijf op enige afstand van de hoofdwoning ligt, is het uitermate geschikt voor gebruik als praktijkruimte of kantoor.

TUIN EN WERKSCHUUR

Achter op het perceel staat een vrijstaande werkschuur, gebouwd in 2022, die is opgedeeld in een open en een afsluitbaar gedeelte. Het open deel is perfect voor het stallen van bijvoorbeeld een zitmaaier of voor opslag van tuingereedschap. Het afgesloten deel wordt momenteel gebruikt als werkruimte, maar leent zich ook uitstekend als atelier of hobbyschuur.

Aan de achterzijde van de woning ligt een zonnig terras, ideaal voor barbecues en lange zomeravonden. Terwijl u geniet van een glas wijn en het uitzicht op het omliggende groen, hebben kinderen alle ruimte om onbezorgd te spelen in de tuin of te rennen over het veld. Een plek waar rust en buitenleven samenkomen.

BIJZONDERHEDEN
– Fraai, onder architectuur gerenoveerde vrijstaande woonboerderij met slim doordachte ruimtes en vier slaapkamers op een fraai perceel;
– Vrijstaand gastenverblijf met eigen voorzieningen, geschikt voor mantelzorg of beroep aan huis;
– Blijvend groen en prachtig vrij uitzicht op de aangrenzende natuur van Staatsbosbeheer;
– Op fietsafstand van Houten en Nieuwegein en uitstekende bereikbaarheid per auto;
– Lage energielasten dankzij de hoog rendement CV-pelletkachel en de aanwezige vloerverwarming;
– In de NVM-koopovereenkomst zal o.a. een ouderdomsclausule worden opgenomen.