De NVM-cijfers over het vierde kwartaal van 2013 zijn beter dan verwacht. Transacties nemen verder toe en de prijs toont een teken van herstel. De vooruitzichten voor 2014 zijn dan ook positief. De NVM bracht vandaag haar cijfers uit over het vierde kwartaal van 2013. Het aantal koopovereenkomsten bij NVM-makelaars wordt in een vroeg stadium geregistreerd (twee tot drie maanden eerder dan bij het Kadaster) en geeft daarom het meest actuele beeld van de markt van bestaande koopwoningen.

Cijfers beter dan verwacht

De cijfers laten een onverwacht positieve ontwikkeling zien van zowel het aantal verkochte woningen als de gemiddelde prijs. In het vierde kwartaal van 2013 zijn er 27.018 koopovereenkomsten bij NVM-makelaars getekend, het hoogste aantal in het vierde kwartaal sinds 2007 (figuur 1). Dit is een stijging van 19% ten opzichte van het voorgaande kwartaal, wat ook seizoensgecorrigeerd een sterke toename is. Dat er ruim 1.800 overdrachten meer zouden zijn dan in het zelfde kwartaal van 2012 hadden wij niet verwacht. In het vierde kwartaal van 2012 is het aantal woningverkopen verhoogd doordat veel huishoudens nog voor het einde van het jaar een woning wilden kopen om nog onder de ruimere regels voor de hypotheekrenteaftrek te vallen. In heel 2013 was het aantal koopovereenkomsten bij NVM-makelaars met 87.556 2,2% hoger dan in 2012. Ook de prijsontwikkeling was positief. Voor het eerst in meer dan twee jaar steeg de gemiddelde transactieprijs, met 1,5% op kwartaalbasis (figuur 2). Dit ondersteunt onze verwachting van een prijsstabilisatie op de markt van bestaande koopwoningen in de loop van dit jaar.

Vertrouwen vertaalt zich in cijfers

De nieuwe cijfers geven blijk van een welkome ontwikkeling op een markt die sinds het derde kwartaal van 2008 een neergang vertoont. Nu de huizenprijzen inmiddels met 21% zijn gedaald (op basis van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen van CBS/Kadaster) lijkt het erop dat een groter aantal huishoudens weer voldoende vertrouwen en middelen heeft om een huis te kopen. In 2013 is het vertrouwen in de woningmarkt twaalf maanden achtereen gestegen. Het bereikte eind vorig jaar het hoogste punt sinds 2008 (VEH, 2013). Naast de verbeterde betaalbaarheid door de prijsdalingen stelt het NVM dat de relatieve politieke beleidsrust ook voor meer vertrouwen zorgt. Boumeester (2008) heeft aangetoond dat een toenemend vertrouwen een goede voorspeller is voor een stijging van de transactieaantallen. In ons Kwartaalbericht Woningmarkt van februari 2013 stelden wij al dat er een latente vraag is die zich op termijn zal vertalen in een effectieve vraag. Hiervan is nu een eerste teken zichtbaar.

Vooruitzichten voor dit jaar zijn positief

De vooruitzichten voor de ontwikkeling van de woningmarkt in 2014 zijn dan ook positief. De Nederlandse economie komt geleidelijk uit het dal en het herstel op de woningmarkt lijkt door te zetten. De forse toename van de transacties die we nu waarnemen is een goed teken. Gezien het relatief hoge vertrouwen in de woningmarkt verwachten wij dat de transactieaantallen verder zullen stijgen. Wel zullen de regionale verschillen groot zijn. En de stijging van de transactieaantallen zal waarschijnlijk gematigd zijn. Dit komt onder andere doordat er een relatief grote groep huishoudens is met een potentiële restschuld. Daarnaast zijn de normen voor het verkrijgen van een hypotheek in de afgelopen jaren strenger geworden. Dit zal een snelle toename van de transactieaantallen beperken. Wel zal de voorzichtige stijging van de transactieaantallen een bodem leggen in de huizenprijzen. Wij verwachten dat deze bodem in de loop van 2014 wordt bereikt.